Kallia immobilier, votre cabinet de gestion immobilière à Sainte-Geneviève-des-Bois vous propose son guide de la copropriété

Parce qu’il est normal de vous poser les bonnes questions, pour mieux comprendre le fonctionnement de votre résidence, vous trouverez ci-dessous notre guide de la copropriété. 

Vous ne trouvez pas votre bonheur ?! Prenez le temps de nous contacter et nous nous ferons un plaisir de vous renseigner. 

Notre guide de la copropriété répond à vos questions concernant la gestion de votre copropriété.

L'assemblée générale

Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour leur immeuble.

L’Assemblée Générale permet aux copropriétaires de se prononcer sur un certain nombre de résolutions. Il est ainsi décider du montant du budget servant de base pour les appels de fonds, des travaux à exécuter et contrats à souscrire ou renouveler, … Elle est l’organe de décision de la copropriété.

La tenue des assemblées générales obéit à des règles très précises. 

Chaque décision fait l’objet d’un vote dont les règles varient selon la nature des décisions à prendre.

  • La majorité simple (dite majorité de l’article 24) correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ainsi que ceux ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte.
  • La majorité absolue (dite majorité de l’article 25) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la décision a reçu au moins ⅓ des voix, elle peut faire l’objet d’un 2nd vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance).

  • La double majorité (dite majorité de l’article 26) correspond à la majorité des copropriétaires de l’immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Si cette majorité est difficile à obtenir, il est possible de faire un 2nd vote à une majorité plus simple. C’est ce que l’on appelle la double majorité. Pour que ce 2nd vote soit possible, il faut que la résolution recueille l’approbation de la moitié des copropriétaires représentant au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée pourra alors voter la résolution à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire à la majorité dite de l’article 25 (plus facile à obtenir).

  • L’unanimité (art. 26): Les décisions les plus importantes requièrent l’unanimité de tous les copropriétaires.

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, le conseil syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale. 

Celle-ci doit être envoyée au syndic dans un délai suffisamment long avant la prochaine assemblée générale. En effet, à défaut, si le délai est trop juste, l’inscription de la question pourra être refusée par le syndic.

La demande doit être formalisée par voie recommandé ou à défaut contre remise en mains propres avec signature.

La demande doit parfois être accompagnée d’un projet de résolution. Cette modalité est notamment obligatoire pour autoriser le syndic à introduire une demande en justice, pour réaliser certains travaux, pour aménager des locaux… L’article 11, I, 7° et 8° du décret de 1967 fixe la liste des décisions soumises à cette obligation.

L'immatriculation des copropriétés

Les copropriétés ont l’obligation d’être immatriculées dans un registre national d’immatriculation pour faciliter la connaissance de l’état des copropriétés en France.

C’est l’Agence nationale de l’habitat (Anah) qui gère ce registre.

Les données renseignées dans ce registre permettent notamment à des professionnels et à des particuliers d’accéder à des statistiques et à un annuaire des copropriétés.

Le registre permet également au syndic de copropriété d’établir chaque année la fiche synthétique de la copropriété.

L’immatriculation de la copropriété sur le registre est faite par le syndic de copropriété.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété. Il coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires et assure une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. 

Ils sont élus en Assemblée Générale pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.

Mission de contrôle du conseil syndical

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic de copropriété et notamment les points suivants :

  • Comptabilité du syndicat de copropriétaires
  • Répartition des dépenses
  • Conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les contrats
  • Élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution

Mission consultative du conseil syndical

Le conseil syndical peut donner son avis ou être consulté pour toutes les questions concernant le syndicat de copropriétaires.

Par ailleurs, le conseil syndical est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés et contrats dont le coût dépasse un montant fixé par l’assemblée. Il est également obligatoirement consulté pour la conclusion des contrats.

Mission d’assistance du conseil syndical

Le conseil syndical peut apporter son assistance au syndic notamment sur le choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble ou pour la réalisation de travaux décidés en assemblée générale.

Sa mission d’assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l’assemblée des copropriétaires.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble.

Il est obligatoire et doit être rédigé par un professionnel (un notaire par exemple).

Le règlement de copropriété s’impose aux locataires et aux copropriétaires de l’immeuble. Le syndic de copropriété est responsable de son application.

Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. 

Si le règlement de copropriété n’est pas respecté, le tribunal peut être saisi.

Le syndic

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires pour assurer la gestion administrative, technique, financière et comptable de la copropriété. Au moins une fois par an, il convoque l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale et exécute les décisions prises par cette dernière. Le syndic s’assure du respect du règlement de copropriété, administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, sa garde et à son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires. Enfin, il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et tient la comptabilité du syndicat.

Toutes les copropriétés sont gérées par un syndic professionnel (titulaire d’une carte professionnelle) ou bénévole. Le syndic désigné pour assurer la gestion de la copropriété est celui qui est choisi par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires. Avant ce vote, le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic. Ces projets de contrats doivent préciser le montant des frais liés au compte bancaire séparé. Le conseil syndical peut faire part de son avis sur les projets de contrat. Cet avis est adressé aux copropriétaires en même temps que la convocation à l’assemblée générale. Dans certains cas (absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local), le conseil syndical peut ne pas procéder à cette mise en concurrence.

Le conseil syndical, ou tout copropriétaire, peut envoyer une demande directement au syndic actuel, par lettre recommandée avec avis de réception ou par télécopie avec récépissé. La demande devra formulée la résolution de mise en concurrence et comprendre la proposition de contrat de syndic concurrent.

Les AFUL et ASL

C’est dans l’un et l’autre cas un groupement de propriétaires fonciers qui décident unanimement de se grouper afin d’effectuer ensemble des travaux de gestion, d’amélioration, de construction, d’entretien ou de mise en valeur de leur bien.

Non ! 

Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et à un décret du 3 Mai 2006 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section.

Une AFUL ou ASL ne fonctionne donc pas selon les mêmes règles, que ce soit pour le vote des décisions d’assemblée (règles de majorité) ou encore aux délais de prescription pour les recours.

A l’inverse des copropriétés, il n’existe pas de règlement de copropriété. Le cadre de chaque ASL ou AFUL est indiqué sur des statuts rédigés spécifiquement et donc propres à chaque association. Du fait d’un cadre légal très souple, la liberté contractuelle peut pleinement s’exprimer.

Les finances d'une copropriété

Le budget prévisionnel permet de planifier les dépenses courantes pour faire fonctionner la copropriété et maintenir l’immeuble en bon état. Il est préparé par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical. Il est voté tous les ans en assemblée générale des copropriétaires.

L’avance de trésorerie a pour objectif de compenser les imprévus financiers au sein de la trésorerie courante. Cette avance n’est pas obligatoire, mais elle permet au syndic d’assurer un certain « confort » de gestion pour assurer les grosses dépenses du syndicat ou encore faire face à un dépassement imprévu de budget (travaux d’urgence, impayés de copropriétaires).

Pour que le syndic puisse appeler une avance de trésorerie auprès des copropriétaires, elle doit être prévue et spécifiée dans le règlement de copropriété ou faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Lorsqu’un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Dans un 1er temps, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant. Si l’impayé persiste, le syndic peut procéder dans un 2e temps à l’envoi d’une lettre de rappel. Enfin, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.

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